怒江屋危房鉴定实例

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怒江屋危房鉴定实例

云南龙筑对怒江某房屋进行危房鉴定

该房屋存在不同程度的损坏现象，为全面客观地了解房屋的损伤状况，业主委托我公司房屋质量检测站对该房屋进行完损检测，并提出合理化建议。
根据相关标准及委托要求，本次检测主要内容如下：房屋概况和使用情况调查；绘制房屋的建筑、结构平面示意图；测量房屋变形状况；全面调查房屋损伤状况，分析主要损伤形成的原因；在现场检测和分析的基础上，根据《农村住房危险性鉴定标准》（JGJ/T363-2014）对房屋的危险性进行评定；针对房屋存在的问题，提出相应的处理建议。
居民住宅内共有2幢房屋，其中主楼为两层砖混结构住宅；附舍为一层砖木结构住宅，位于主楼的正北面。主楼房屋为两层居民住宅楼，西面两开间建造于1986年，东面两开间建造于1992年。平面整体呈“凹”形，房屋东、西及北侧均为农村自建住宅房屋，南侧为马路。房屋东西向长约为16.2m，南北向宽约为11.9m，建筑面积约为339m2。房屋东面两开间屋面存在阁楼，一层层高为3.3m，二层层高为3.1m，阁楼层高为0.7～2.7m。屋面为非上人双坡屋面。房屋分为四个开间，一层每个开间主入口位于房屋南侧，一层主要作为活动间和客厅所用，二层为卧室。南侧外墙面为饰面砖，东、西及北侧外墙采用水泥砂浆饰面，门窗采用木门窗及铝合金门窗混用。

附舍位于主楼北侧，为一层居民住宅楼，建造于1986年，房屋平面整体呈矩形，四周均为农村自建住宅房屋。房屋东西向长约为16.0m，南北向宽约为8.8m，建筑面积约为146.8m2。屋面为非上人双坡屋面，屋檐处层高约为3.7m，屋脊处层高约为5.6m，屋檐挑出300mm。房屋分为四个开间，每个开间主入口位于房屋南侧，主要作为厨房和客房所用。外墙面采用白色涂料饰面，门窗采用木门窗。
经调查，主楼房屋为二层砖混结构房屋，竖向主要采用砖墙承重，承重墙为240mm空斗墙，内部分隔墙为120mm厚实心墙，均采用烧结普通砖和石灰砂浆砌筑。二层楼面及局部阁楼板为预应力混凝土空心板，厚度为120mm。山墙支檩双坡屋面，檩条采用A150圆木，檩条上铺木椽子，木椽子截面尺寸为30mm×50mm，间距为180mm。木椽子上铺设薄砖望板、油毛毡和黏土瓦。房屋无混凝土圈梁和构造柱。
附舍为一层砖木结构房屋，竖向主要采用砖墙承重，承重墙为240mm空斗墙，内部分隔墙为120mm厚实心墙，均采用烧结普通砖和石灰砂浆砌筑。其中轴4处为三角形木屋架支檩，其余均为山墙支檩双坡屋面，檩条采用A150圆木，檩条上铺木椽子，木椽子截面尺寸为30mm×50mm，间距为180mm。木椽子上铺设木望板、油毛毡和黏土瓦。房屋无混凝土圈梁和构造柱。
本次检测现场对该农村住宅的两幢房屋损伤情况进行了调查，经检测，主楼房屋现有损伤主要为：(1)局部楼板粉刷层存在空鼓脱落现象；(2)局部楼板与墙体存在松动、滑移；(3)局部墙体存在贯穿开裂、弓突现象；(4)局部墙体底部墙面返潮；(5)个别墙体交汇处竖向脱闪；(6)局部屋面存在渗水、龟裂现象；(7)木椽子普遍存在腐烂现象；(8)屋面木檩条普遍存在老化、顺纹劈裂现象；(9)局部水泥地坪存在下陷、开裂现象；(10)部分木窗存在腐烂现象。部分损坏已经构成危险点。
附舍房屋现有损伤主要为： (1)局部墙体存在贯穿开裂现象； (2)个别墙体交汇处竖向脱闪；(3)局部屋面存在渗水现象；(4)木椽子普遍存在腐烂现象；(5)屋面木檩条普遍存在老化、顺纹劈裂现象； (6)个别木屋架老化腐朽，连接铁件锈蚀。部分损坏已经构成危险点。
利用中纬全站仪 (型号ZT80MR+，编号FJ-14)测量了房屋角点棱线的相对垂直度的方式进行倾斜测量，测量结果包括原始施工误差、测量误差和累计总体变形在内。对房屋倾斜测量结果表明，各角点整体向北倾斜，南北向平均倾斜率为5.5‰，南北向倾斜率在3.7~7.8‰之间；各角点整体向东倾斜，东西向平均倾斜率为7.0‰，东西向倾斜率在3.9~8.9‰之间，部分测点倾斜率相对较大。
由于被检测房屋建造时间较早，距今已约30年，建造时所依据的标准和要求相对较低，房屋的整体性和局部构造相对薄弱，经过多年使用后，在材料老化、沉降变形和外界环境等诸多因素的影响下，会产生一定的老化损伤现象。各损伤产生的原因分析如下：
1) 房屋局部墙体存在贯穿开裂现象，局部楼板与墙体存在松动、滑移，个别墙体交汇处竖向脱闪，主要是房屋不均匀沉降所致。
2) 房屋局部外墙存在严重渗水现象，主要是房屋墙面未设置防水层，墙面龟裂后，雨水沿着裂缝渗入墙体所致。
3) 房屋局部墙体底部墙面返潮，主要是房屋未设置防潮层，地下水侵入所致。
4) 房屋局部屋面存在渗水现象，木屋架、木檩条及木椽子存在老化腐烂现象，粉刷脱落、龟裂现象，木窗腐烂，主要是屋面建筑材料老化，年久失修所致。
5) 房屋局部水泥地坪开裂，主要是回填土地坪不均匀沉降所致。

鉴于房屋中存在较多的损伤及较大的变形情况，建议对房屋进行结构性大修，具体处理建议如下：
(1) 针对墙体的贯穿裂缝，建议行压力灌浆，然后采用双面外包配筋砂浆面层的方式予以加固。
(2) 针对已经构成危险点的墙体和倾斜较大的墙体，建议局部拆除、重新砌筑。
(3) 针对房屋屋面渗水严重现象和木檩条、木椽子及木屋架腐烂劈裂现象，建议对整个屋面进行翻修，更换损坏的木构件，并重新铺设防水层。
(4) 对于房屋整体变形较大的情况，建议采取基础加固处理。
(5) 对于墙面渗漏水的情况，应针对渗漏原因，采取有效的措施进行处理。
(6) 加固及修缮应请有相应资质的设计和施工单位进行设计和施工。